ההגדרה של נדל”ן מניב היא נכס אשר מושכר ומכניס דמי שכירות לאורך שנות הבעלות על הנכס (כלומר יותר משנות החיים של בעלי הנכס). נדל”ן מניב – הכוונה היא שמדובר על נכס אשר המטרה של רכישתו היא להשקעה לטווח ארוך. זאת בניגוד לעסקה של “אקזיט בנדל”ן” – קנייה, השבחה ומכירה מהירה ברווח.
כאשר רוכשים נכס עם מטרה שיהיה נכס נדל”ן מניב, ניתן להשתמש במנוף המימון, כלומר להביא מהבית מינימום הון עצמי ואת היתר לממן באמצעות משכנתא ל 20-30 שנים. המינוף מאפשר לנו לממן את הקנייה על ידי שימוש בכסף שאין לנו. הבנק הוא השותף השקט שלנו, עבור ריבית שאנו משלמים לו, או יותר נכון שהשוכרים שלנו בעצם משלמים לו כל חודש.
אולם, הבנק לא שותף שלנו בעליית שווי של הנכס, וכך אנו בעצם נהנים לבד מעליית הערך.
לנכס נדל”ן מניב יש “מחזור חיים”: בהתחלה אנחנו חייבים לבנק הרבה כסף עבור ההלוואות, ודמי השכירות לא נכנסים אלינו לכיס כך שאין לנו בעצם הכנסות (אלא אם תכננו את העסקה כך שתניב לנו תזרים חודשי חיובי). לא רק זה, אנחנו גם צריכים לנהל את ההשכרה של הנכס ואת התחזוקה השוטפת שלו.
רק בסיום החזר כל הלוואות המשכנתא, רק אז אנחנו יכולים לומר לעצמו בגאווה שיש לנו נכס מניב.
אבל הדרך היא ארוכה, וקשה. הרבה שנים של התנהלות מול שוכרים שונים, שכנים, קלקולים, בעלי מלאכה ועוד.
ניהול נכס נדל”ן מניב דורש המון סבלנות והתמדה.
לעתים בדרך יש שוכרים בעייתיים (לא עלינו), תקלות שמתרחשות בדיוק בתזמון הכי גרוע – דוד שמש שגורם לקצר בדירה בדיוק כשאתם בשבוע הכי עמוס בעבודה, והוצאה על החלפת מזגן בסלון בדיוק בחודש שהמכונית שלכם מטופלת במוסך…
ניהול נכס נדל”ן מניב אינו מתאים לכל אחד.
כולם רואים את התוצאה הסופית של דמי שכירות שנכנסים כל חודש לחשבון הבנק, אבל לא כולם מוכנים לשלם את המחיר.
בשונה מנדל”ן מניב לטווח ארוך, יש אשר מעדיפים לבצע עסקת אקזיט בנדל”ן.
אני ממליץ לקרוא את זה:
